ЧЕНГАЕВ Максим Викторович: «В ВОПРОСАХ НЕДВИЖИМОСТИ РАЗБИРАЕМСЯ ВМЕСТЕ»

– Как согласовать в договоре купли-продажи недвижимости условие об авансе?

– При согласовании условия об авансе в договоре купли-продажи недвижимости необходимо определить:

• размер аванса в виде определённой суммы и часть стоимости недвижимого имущества, в оплату которой засчитывается аванс (либо 100% предоплату);
• сумму НДС в составе размера аванса либо сверх него (если вы плательщик НДС и операция облагается НДС). Продажа земельных участков, жилых домов и помещений, а также их долей НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это не касается продажи жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию) (Письма Минфина России от 26.11.2020 № 03- 07-11/103197, от 11.09.2018 № 03- 07-07/64777);
• срок уплаты аванса, а также срок уплаты оставшейся части, если у вас не 100%-ная предоплата. Руководствуйтесь общими правилами определения срока оплаты. Удобнее указать даты, не позднее которых покупатель должен произвести оплату. Часто аванс уплачивается до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а оставшаяся часть цены – после;
• форму внесения аванса (наличная, безналичная);
• момент, с которого обязанность покупателя считается исполненной;
• начисляются ли проценты на сумму аванса. Если начисляются, то надо указать их размер и порядок уплаты.

– Каков гарантийный срок на объект долевого строительства и оборудование к нему?

– Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

– Что является частью жилого помещения?

– Частью 2 ст. 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ часть жилого дома, часть квартиры, комната относятся к жилым помещениям

Согласно письму Министерства экономического развития РФ от 07.04.2017 № ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка» – часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ жилые помещения являются объекта ми жилищных прав. Исходя из смысла ст. ст. 558, 673 ГК РФ, часть жилого дома или квартиры может быть предметом сделки.

Часть жилого помещения является объектом жилищных и гражданско-правовых отношений.

Согласно п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учёта, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учёт в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Таким образом, под частью жилого помещения понимается комната (совокупность комнат или помещений) в жилом доме или в квартире, которая должна быть изолированной и пригодной для постоянного проживания.

При этом помещения вспомогательного пользования (кухня, ванная комната и проч.) не могут являться частью жилого помещения.

– Вправе ли заёмщик отказаться от договора страхования, с правом на полный возврат страховой премии?

– В соответствии с ч. 11 ст. 11 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ в случае отказа заёмщика, являющегося страхователем по договору добровольного страхования, заключённому в целях обеспечения исполнения обязательств заёмщика по договору потребительского кредита (займа), от такого договора добровольного страхования в течение тридцати календарных дней со дня его заключения страховщик обязан возвратить заёмщику уплаченную страховую премию в полном объёме в срок, не превышающий семи рабочих дней со дня получения письменного заявления заёмщика об отказе от договора добровольного страхования.

Положения вышеуказанной части применяются только при отсутствии событий, имеющих признаки страхового случая.

Если вы хотите задать гражданско-правовые вопросы Максиму ЧЕНГАЕВУ, то можете позвонить к нам в редакцию по телефону 8 (40151) 3-12-82, мы обязательно их ему передадим. Ответы на свои вопросы вы сможете найти в ближайших выпусках «НВ»